It’s good to be No 1
It’s good to be No 1. Mike DelPrete und die Immobilienportale. Weiterer Zuwachs auf der PropTech Map Switzerland. SMG-Aktie taucht massiv. Und vieles mehr unter den verschiedenen Rubriken und „Best of the Rest“.
Am Schluss dieses Artikels meine Empfehlungen für nächste Veranstaltungen.
It’s good to be No 1
„Die Suche nach dem Heiligen Gral im Immobilienmarkt“, so lautete der Titel des Referates von Mike DelPrete an der Property Portal Watch Konferenz von Mitte Oktober 2025. Auch wenn sich die Aussagen von Mike vor allem auf den amerikanischen Markt beziehen, erlauben sie doch Rückschlüsse auf unseren Heimmarkt. Worüber hat Mike konkret gesprochen? It’s good to be No 1.
Die Suche nach dem „Heiligen Gral“: End-to-End-Ökosystem
Im Immobiliensektor streben führende Portale danach, ein umfassendes Komplett-Ökosystem (“Heiliger Gral”) zu schaffen, welches alle Dienstleistungen von der Suche bis zum Abschluss unter einem Dach vereint. Unternehmen wie Zillow und Rocket wollen Suchfunktion, Maklertätigkeit, Finanzierung und Notardienste in einer Plattform bündeln. Ziel ist es, möglichst viele Wertschöpfungsstufen und den gesamten Kundenzugang zu kontrollieren – ein Ansatz, der auf attraktive Gewinne und Marktmacht abzielt.
Der Portal-Wettkampf in den USA und international
Der Eintritt von CoStar mit enormen Werbeausgaben hat das US-Portalgeschäft stark geprägt. Dank massivem Kapitaleinsatz von Newcomern steigt deren Traffic, aber nicht auf Kosten der Marktführer – Nutzer suchen parallel bei mehreren Portalen. Die Umsatzschere zwischen Nummer 1 und Nummer 2 weitet sich stetig; in den USA, Australien und Grossbritannien dominieren etablierte Anbieter – oft mit Umsätzen, die um Faktoren grösser sind als beim Wettbewerb. Daraus resultiert: Es ist heute lohnender denn je, die Spitzenposition bei Immobilienportalen zu besetzen.
Herausforderungen beim Aufbau des „Superportals“
Obwohl die Konvergenz von Suche, Vermittlung und Finanzierung strategisch attraktiv erscheint, bestehen hohe Risiken. Frühere Versuche, angrenzende Dienstleistungen zuzukaufen (z. B. Zoopla), haben kaum den erhofften Zusatznutzen gebracht. Statt einer Multiplikation der Synergien war der Effekt meist enttäuschend.
Der aktuelle US-Markt zeigt zwei Ansatzweisen: Zillow setzt auf ausserordentlich starken Traffic und ein etabliertes Maklernetz. Rocket wiederum bringt seine gewaltige Präsenz im Hypothekenbereich und sehr hohe Marketingausgaben ein. Kernfrage bleibt, ob die Grosskonzerne mit viel Kapitaleinsatz die komplette Wertschöpfungskette beherrschen können – oder ob sich das Modell als zu risikobehaftet oder unausgegoren erweist.
„Bundle and Save“ und die Folgen für Marktteilnehmer
Ein neuer Akzent liegt auf “Bundle and Save”-Angeboten: Wer alle Dienstleistungen bei einem Anbieter bucht, dem werden hohe Rabatte versprochen (bis zu 20’000 USD laut Rocket). Das erhöht zwar die Ertragskraft des Portals, ist aber potenziell disruptiv für Makler und Kreditvermittler – denn jede gewonnene Komplett-Transaktion entzieht dem Markt Geschäft, ohne dass das Gesamtvolumen wächst. Gewinner sind die integrierten Portale, Verlierer sind regionale Anbieter, die diesen Service nicht bieten können.
It’s good to be No 1
Ein US-Trend sind exklusive Inserate bei Maklerfirmen wie Compass. Neue Objekte starten zunächst nur im eigenen Portal für wenige Wochen, bevor sie am Gesamtmarkt erscheinen. Compass nutzt dies gezielt zur Maklerbindung, Traffic-Generierung und Margensteigerung. Diese Strategie verschärft den Wettbewerb: Zillow konterte mit einer Richtlinie, dass solche Exklusivobjekte künftig nie auf Zillow erscheinen dürfen – bislang aber ohne grosse Abschreckungswirkung.
Lektionen der letzten Jahre und Ausblick
Prognosen von vor einigen Jahren, dass der Markt fragmentierter und vielfältiger würde, erfüllten sich nicht. Trotz enormer Investitionen zentralisieren sich Macht und Geschäftsvolumen bei wenigen, klassischen Akteuren. Makler behaupten ihre unverzichtbare Rolle als Experten in der Transaktion und Portale bleiben der bevorzugte Werbeplatz für Immobilien. Die Kernbotschaft lautet: Wer heute das führende Portal hat, festigt seine Marktstellung zunehmend und kann den Wettbewerb dominieren.
Vor acht Jahren herrschte bei Mike die Hoffnung, dass Käuferinnen und Käufer deutlich mehr Wahlfreiheit zwischen unterschiedlichen Service- und Preismodellen bekommen würden. Heute zeigt sich: Diese Vielfalt hat sich nicht durchgesetzt. Stattdessen sind Immobilienmakler stärker denn je im Zentrum der Transaktion – der Anteil der maklerbegleiteten Verkäufe in den USA liegt auf einem historischen Höchststand, obwohl Milliarden in digitale Alternativen investiert wurden. Die Branche lernt: Technologie ersetzt die Rolle des Maklers nicht so leicht. Immobilienportale bleiben zudem ein zentraler Werbekanal für Angebote, auch wenn offen bleibt, wie sich ihre Position langfristig entwickelt.
It’s good to be No 1.
Investments
Novalytica AG lanciert den eigenen AI Incubator. Wer eine starke Idee und den Willen zur Umsetzung habe, bekomme bis zu 50’000 Franken Seed Funding, direkten Zugriff auf das Tech-Expertenteam und die Infrastruktur. Wer sich bewerben will kann sich direkt bei Timothy Frei von Novalytica AG melden.
Stau bei Investitionen, so berichtet propmodo.com. Während KI-Investitionen weltweit boomen, erlebt PropTech einen deutlichen Rückgang der Finanzierung seit dem Höchststand 2021. Dieses Ungleichgewicht verändert die Investmentlogik: Investoren prüfen genauer, Gründer müssen gezielter liefern. Organisationen wie REACH Commercial, der Accelerator der US-Immobilienmaklervereinigung, beobachten diese Verschiebung genau. Laut Executive Director Bob Gillespie bleibt die Immobilienbranche vorsichtig – sie schützt Daten und erschwert technologischen Marktzugang. Trotz dieser Barrieren bieten PropTechs Chancen auf schnelle Exits durch frühe Akquisitionen. Die gegenläufige Dynamik von KI-Wachstum und PropTech-Pause markiert eine neue Phase der strategischen Konsolidierung im Immobiliensektor. Da stellt sich die Frage, ob diese Feststellungen auch für die Schweiz gelten?
PropTech Map Switzerland
Die Schweizer Immobilienportale pröbeln rund um die KI-Suche. Mit semanta.ai ist nun eine Lösung am Start, welche die Suche von Immobilien auf den traditionellen Marktplätzen obsolet machen könnte. semanta.ai ist neu in der Kategorie «Marketplaces».
SEPAR will den Abriss von Gebäuden in Chancen verwandeln. separ.ch ist neu in der Kategorie «Construction».
Akenza hat zusammen mit ISS den Award für Digital Excellence Commercial gewonnen. Gemäss Medienmitteilung des Veranstalters nützt ISS die Lösung von akenza.io, um als «Gebäude-Flüsterer» schneller, präziser und ressourcenschonender auf die Bedürfnisse der Gebäude einzugehen.
popety.io hat sich eine neue Website geleistet mit modernem Look, optimierter Navigation und einer klaren Darstellung der eigenen Leistungen. Damit sollen die Nutzer ein intuitives und angenehmes Erlebnis erhalten.
Künstliche Intelligenz
Auf reddit.com ist ein Video zu sehen, wo eine 32-jährige japanische Braut ihren ChatGPT-Freund heiratet. Der Avatar heisst Lune Klaus. Die Feierlichkeiten fanden in Okayama statt. Klaus erschien dank einer AR-Brille. Lustig waren die Kommentare zum Beitrag auf reddit.com wie «will AI keep the house or she will? Divorced after new gpt update this week”.
Wie leicht lassen wir uns täuschen. Welches der beiden Bilder ist von AI geschaffen worden?
Die Auflösung folgt nach meinen Veranstaltungstipps.
easyJet steht für günstige Flüge mit wenig Service. Wer aber kennt easyVirtual.tours? Am Salon RENT in Paris habe ich den Stand von diesem Anbieter entdeckt. Natürlich in der Konzernfarbe Orange. easyVirtual.tours ist eine Dienstleistung für Immobilienfirmen. Sie suchen noch Franchisenehmer? Vielleicht auch in der Schweiz?
Die NZZ widmet eine ganze Seite der Kursentwicklung der SMG-Aktie. Diese zeigt eine eindrückliche Performance, allerdings nach unten. Aktuell liegt die Aktie rund ein Drittel unter dem Ausgabepreis. Am Tag des NZZ-Artikels vermochte die Aktie leicht zulegen . CEO Christoph Tonini zeigt sich natürlich nicht zufrieden mit der Entwicklung. Er sieht vor allem eine Verunsicherung bei den Anlegern wegen der seit dem Sommer 25 aufkommenden Befürchtungen, dass KI das Geschäftsmodell der Marktplätze fundamental verändern könnte. Unterstützung erhielt die SMG von einem Analysten der ZKB, welcher den Kurs der SMG-Aktie leicht unter dem damaligen Ausgabepreis sieht. Wird sicherlich spannend bleiben.
Ausgewählte Veranstaltungen
Der 107. immoTable vom 27. November 2025 in Basel schliesst den Veranstaltungsreigen für dieses Jahr ab.
Veranstaltungen in 2026
Neu in der Halle 550 findet die IMMO26 vom 14.-15. Januar 2026 statt.
Die Swissbau bietet Startups eine Bühne vom 20.-23. Januar 2026.
Am 2. Februar 2026 lädt die Group of Fifteen zum jährlichen Symposium im Kunsthaus Zürich. Im Jubiläumsjahr geht es um «Fortschritt statt Vorschrift – Fesseln lösen, Zukunft gestalten».
Die Schweiz hat vom 10.-12. Februar 2026 einen Pavillon an der E-World Energy & Water in Essen.
Der nächste Digital Real Estate Summit findet am 5. März 2026 im Trafo in Baden statt.
Raus in den Frühling von Cannes. Dort gibt es die nächste MIPIM vom 9.-13. März 2026.
Der kleine, aber feine Anlass, wo sich Investoren und Startups treffen, findet in Winterthur statt. Winti Ventures lädt am 15. April 2026 zur 4. Durchführung ein.
Im April lockt der Proptech Summit die Gäste vom 22. bis 23. April 2026 nach Hamburg.
Den Global Real Estate Run kann man vom 23. bis 24. April 2026 auch in Hamburg während des Proptech Summits absolvieren. Sonst einfach dort, wo es gerade passt.
Malta im Mai muss sehr schön sein. Neben der Insel kann vom 7.-8. Mai 2026 der EU-Startups Summit entdeckt werden.
Die REAL Estate Arena beherbergt die Branche vom 10. bis 11. Juni 2026 im Messegelände Hannover.
Am 15.-17. Juni 2026 gastiert die EXPO REAL Asia Pacific in Singapur.
Veranstaltungen 2. Hälfte 2026
Winterthur heisst zwischen dem 26. und 27. November die Gäste der Startup Nights willkommen.
Im Trafo in Baden geht am 22. Oktober der Real Estate Award 2026 über die Bühne.
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